Le rendement locatif qu’offre un bien est souvent le principal critère pris en compte par les investisseurs. C’est pour cette raison que ces derniers ont tendance à privilégier la location meublée à la location nue, plus rigide et moins intéressante fiscalement.
Premier avantage : le loyer d’un meublé est en moyenne 15% à 20% supérieur à celui perçu pour un logement vide. De même, la durée des baux permet au meublé d’assurer un turnover plus important. Si cela demande davantage de travail au bailleur (il est bien entendu de notre devoir de vous rappeler que ces contraintes diminuent drastiquement en utilisant les services de Mon-Immo.fr !), en contrepartie, le risque d’impayés est bien moindre.
A l’inverse, l’ameublement d’un bien a un coût. Le prix des équipements n’est pas le seul à devoir être pris en compte, il faut aussi calculer l’usure et le taux de renouvellement. Les périodes de vacances locatives, c’est à dire, le temps entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un nouveau pendant lequel l’appartement est inoccupé, peut aussi grever le budget, surtout si le bien se trouve dans une zone sans pénurie de logements. On estime généralement que ces deux facteurs coûtent un tiers du surplus du loyer.
Ainsi, pour un studio loué 450 euros en location nue par exemple, le propriétaire pourra l’afficher à environ 525 euros. Mais il lui faudra retrancher 25 euros pour assumer les frais propres à la location d’un meublé. Il pourra donc louer son bien 500 euros au lieu de 450, soit un gain net d’un peu plus de 10%.
Encore une fois, Mon-Immo.fr s’occupe de ces calculs. L’application détermine pour vous la mise à prix d’une location en fonction de ce que vous souhaitez qu’elle vous rapporte.
Comme à l’accoutumée, c’est ici que le problème se corse. Mais c’est aussi au point de vue de la fiscalité que l’avantage des meublés sur les locations nues apparaît le plus clairement.
En louant un bien vide, le propriétaire relève du régime microfoncier et ne pourra bénéficier que d’un abattement de 30%. S’il choisit le régime réel, il pourra néanmoins déduire ses charges (travaux, intérêts d’emprunts) de ses revenus avec un plafond situé à 10.700 €.
Dans la majorité des cas, les investisseurs optent pour le régime fiscal de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Les revenus issus de la location de locaux meublés constituent alors des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le législateur considérant que la location meublée entraîne davantage de charges, il permet aux propriétaires d’appliquer un abattement de 50% sur leurs revenus locatifs. Le régime réel permet lui d’amortir la valeur du bien immobilier et celui des meubles pendant 30 ans. De quoi créer des déficits et diminuer fortement les bénéfices imposables.
Dans le neuf, il est possible d’opter pour le Censi-Bouvard. Cette loi permet au propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien sur neuf ans et pour un montant d’investissement plafonné à 300.000 euros par an (pour un ou plusieurs logements).
Par ailleurs, le bailleur peut être exonéré lorsqu’il loue une partie de son habitation principale et si :
Depuis le 1er janvier 2017, les revenus tirés d’une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En deçà d’un revenu annuel de 70.000 euros, le propriétaire peut bénéficier du régime micro-BIC. Au-delà, il sera imposé au régime réel (plus de détails sur la location meublée ici).
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Depuis plusieurs années les gouvernements successifs réfléchissent à aligner la fiscalité des meublés avec celle des locations nues. En plus de remplir les caisses de l’État, cette réforme viserait également à limiter l’essor incontrôlé des locations touristiques que nous avons évoquées ici ou là. Un rapport de la Cour des comptes publié en janvier 2018 propose d’unifier le traitement fiscal des revenus immobiliers autour du régime foncier qui concentre « 90 % des foyers fiscaux déclarant des revenus immobiliers ».