Pour revaloriser leurs loyers, les propriétaires doivent se conformer à de nombreuses contraintes. Pourtant quelques solutions existent pour s’en affranchir.
À Paris l’encadrement des loyers contraint les propriétaires à ne pas proposer leur bien à un prix supérieur de 20% au loyer médian. Ailleurs, dans 38 agglomérations considérées comme zones tendues (cf. carte ci-dessous), un décret reconduit chaque année depuis 2012 stipule que lors d’une relocation, le montant du loyer « ne peut excéder [celui] appliqué au précédent locataire ».
Si vous souhaitez savoir si vous vous situez en zone tendue ou non, jetez un oeil à notre carte ! Vous pouvez entrer le nom de votre ville dans le champ de recherche pour plus de facilité.
Bon à savoir : Dans tous les cas, au-delà de 18 mois d’inoccupation d’un bien, on considère qu’il s’agit d’une nouvelle location.
Les propriétaires connaissent cette réglementation contraignante. Cependant, tous ne savent nécessairement que le législateur a prévu deux dispositions qui permettent de s’en affranchir :
- La première exception concerne la relocation après travaux d’amélioration ou de mise en conformité. Il peut s’agir de l’installation d’un ascenseur ou d’un digicode, d’un ravalement de façade par exemple, de la création d’une salle de bain. Les travaux d’entretien (peinture, papier peint par exemple) sont exclus de ce dispositif.
Si ces travaux sont au moins équivalents à un an de loyer et qu’ils ont été effectués moins de six mois auparavant, alors la revalorisation du loyer est libre. Si ces travaux représentent entre six mois et un an de loyer, la hausse annuelle est limitée à 15% du coût des travaux. En deçà, aucune revalorisation n’est possible.
Prenons l’exemple d’un propriétaire louant un bien 700 euros par mois (8.400 euros par an). Si les travaux auxquels il consent dépassent 8.400 euros, il sera libre d’augmenter son loyer selon son bon vouloir (hormis à Paris bien sûr, où les loyers sont plafonnés). Si le montant des travaux atteint 6.000 euros TTC, il se trouve dans la fourchette située entre 6 mois (4.200 euros) et un an de loyer (8.400 euros). Alors, il est libre d’augmenter son loyer jusqu’à 15% de la valeur de travaux, soit 6.000×15%=900. La hausse annuelle ne pourra donc excéder 900 euros, soit une revalorisation mensuelle de 75 euros. Lors de la relocation, le loyer ne pourra donc aller au-delà de 775 euros.
- La seconde exception se débloque dans le cas ou un loyer est « manifestement sous-évalué ». Pour le justifier, le bailleur doit présenter trois (six à Paris, Lyon et Marseille) loyers pratiqués dans le voisinage pour un bien similaire au sien. Ces données sont disponibles dans les Adil (agence départementale d’information sur le logement). Dans ce cas, le propriétaire peut revaloriser le montant de son loyer à hauteur de la moitié de la différence entre le loyer moyen du voisinage et le dernier loyer pratiqué.
Reprenons l’exemple de cet appartement loué à 700 euros et imaginons que le loyer moyen soit de 1.000 euros. Alors l’augmentation ne pourra excéder (1.000-700)/2, soit 150 euros. Le plafond du nouveau loyer sera donc de 850 euros.
Bon à savoir : Dans le cas où un propriétaire est éligible à ces deux exceptions, il lui est permis de choisir la mesure qui lui est la plus favorable.
Le cas de Paris et de Lille
À Paris et à Lille, les loyers sont non seulement encadrés, mais également plafonnés. Ils ne peuvent en principe excéder 20% :
- Si le montant du loyer se situe au-delà de ce barème, le locataire peut, cinq mois avant le renouvellement du bail, demander une diminution du loyer.
- À l’inverse, si le montant du loyer est sous-évalué d’au moins 30%, le propriétaire peut proposer une augmentation à son locataire six mois avant la fin du contrat.
Cependant le législateur permet au bailleur de s’affranchir de ce plafond lorsque le bien proposé dispose d’atouts remarquables. C’est le cas lorsque, par exemple, le bien :
- Possède un vaste balcon ou d’une terrasse.
- Dispose d’une vue dégagée sur un monument.
- Est une maison individuelle ou est un duplex avec jardin.
- Est équipé par du matériel haut de gamme dans le cas d’un meublé.
Cette liste n’est pas exhaustive puisque le législateur est resté flou, tant sur les motifs que sur la hauteur du déplafonnement. La jurisprudence se chargera sans doute de préciser la règle.
Enfin, la dernière astuce pour se débarrasser de ces contraintes est de louer un bien à une société afin que celle-ci y loge un employé par exemple. Dans ce cas, un bail société (ou bail « code civil ») est conclut. Celui-ci n’obéissant pas aux mêmes règles n’est pas tenu de respecter les contraintes de l’encadrement des loyers.
