Les impayés peuvent mettre en grande difficulté les propriétaires. Pour s’en prémunir, voici quelques pistes.
Le taux d’impayés en France est estimé entre 2% et 3% en France. Ce taux reste faible, mais lorsque l’aléa tombe sur soi, les conséquences peuvent être dramatiques. En effet, une procédure d’expulsion dure en moyenne 18 mois et entraîne des coûts juridiques.
Autant d’argent dont le propriétaire est susceptible d’avoir besoin pour rembourser son crédit par exemple. Pour se prémunir de ce risque, il existe cependant plusieurs solutions :
- La caution. C’est le dispositif le plus simple et le plus courant. Il est important que le locataire présente un garant lors de la signature du bail. Cependant, si la période d’impayés se prolonge, ce garant pourrait très bien se retrouver en difficulté financière et devenir incapable de respecter son engagement.
- Le dispositif Visale. Depuis 2016, ce dispositif qui remplace la garantie universelle des loyers (GUL) permet aux locataires précaires d’obtenir une caution et aux bailleurs de garantir la réception de leurs loyers.
Financé par Action Logement (ex-1% logement), Visale a pour autant une emprise limitée sur le marché immobilier. En effet, il n’est disponible que pour les locataires de moins de 30 ans disposant d’un contrat de travail (plus de détails dans cet
article.
De plus, Visale ne garantit le versement des loyers que pendant trois ans.
- Une assurance de loyers impayés. Cette solution existe, mais présente quelques désavantages.
- Son coût : Bien sûr, les assureurs ne garantissent pas un bien gratuitement. Une assurance coûte entre 2 et 4% du loyer. Une somme important donc, même si elle est déductible des revenus fonciers.
- La période de latence. Les remboursements n’arrivent qu’après trois ou quatre mois d’impayés. Même si le versement est rétroactif et que la garantie commence belle au premier jour du litige, cette latence peut mettre des bailleurs dans le rouge.
- L’impossible doublon. En cas de souscription à une telle garantie, il n’est pas permis d’exiger du locataire un garant (sauf s’il s’agit d’un apprenti ou d’un étudiant).
- Une utilité relative. Pour ne pas avoir de mauvaises surprises, l’assureur exige bien souvent des conditions de locations très strictes. Il peut notamment demander à ce que le locataire soit en CDI ou qu’il présente des revenus plus de trois fois supérieurs au loyer. Dans ces cas donc, la souscription à une telle assurance apparaît moins pertinente.
- La délégation à un tiers. Si la gestion de son logement locatif est déléguée à un tiers, le propriétaire se dégage de tout risque d’impayé. Le gestionnaire s’occupe en effet de prendre en charge l’assurance. Cependant, ce confort à un coût : environ 9% du loyer.
Et vous ? Avez-vous déjà connu des problèmes d’impayés ? Réagissez dans les commentaires et n’hésitez pas à apporter votre retour d’expérience afin de nourrir la communauté de Mon-Immo.fr !
