L’administration fiscale différencie les biens loués nus des locations meublées. Les premiers rentrent dans la catégorie des revenus fonciers tandis que les revenus des seconds sont considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
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Selon l’article 14 du CGI les revenus des propriétés bâties « sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale ».
Les revenus tirés de la location de locaux non meublés sont donc soumis au barème progressif de l’impôt et relèvent de la catégorie des revenus fonciers.
Par ailleurs, en dessous de 15.000 euros de recettes annuelles, le propriétaire à la liberté d’opter pour le régime micro-foncier ou pour le régime réel.
C’est la manière la plus facile pour déclarer ses revenus fonciers. L’administration applique un abattement forfaitaire de 30% qui correspond à la déduction des charges (travaux, assurance, impôts fonciers).
En optant pour le régime réel, le propriétaire calcule lui-même ses charges et les soustrait à son revenu foncier brut. Attention toutefois, lorsque ce régime est choisi, il est irrévocable pour une durée de trois ans.
De plus, au-delà de 15.000 euros de recettes annuelles, le régime réel devient obligatoire.
La location meublée est traitée différemment, car les revenus qu’elle génère sont considérés comme des BIC. Ils sont néanmoins soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
À l’instar des locations nues, le propriétaire a le choix d’opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel si ses revenus annuels ne dépassent pas 70.000 euros (jusqu’en 2017 le seuil était de 32.900 euros). Au delà, le régime réel s’impose.
Là encore, il s’agit de la façon la plus facile de déclarer ses revenus sur ses locations meublées. L’administration applique un abattement forfaitaire de 50% qui correspond à la déduction des charges (travaux, assurance, impôts fonciers).
Le propriétaire calcule lui-même ses charges et les déduit afin d’établir son revenu net imposable.
Ce régime doit être choisi avant le 1er mai de la première année pour laquelle le propriétaire souhaite en bénéficier et est irrévocable durant deux ans.
Il est possible qu’un locataire d’un bien nu sous-loue son logement. Ce cas particulier a été soulevé par le sénateur Christophe-André Frassa (LR) dans une question écrite à laquelle le Ministère de l’Économie et des Finances vient de répondre.
Dans ce cas, les revenus de ce dernier seront considérés comme des bénéfices non commerciaux (BNC).
Le propriétaire, quant à lui, continuera de déclarer ses loyers dans la catégorie des revenus fonciers (puisqu’il loue toujours un bien nu).
Ce cas arrive de plus en plus fréquemment, notamment du fait de l’explosion des locations touristiques par le biais de plateformes de type AirBnb.
Les profits tirés par locataire sont alors considérés comme des BIC. De la même manière, le propriétaire continuera de déclarer ses loyers dans la catégorie des revenus fonciers.