Devenir investisseur immobilier nécessite de bien identifier son profil d’investisseur. Selon vos objectifs et attentes, vous vous orienterez vers un profil particulier, influençant ainsi votre stratégie d’investissement. Voici les quatre principaux types d’investisseurs immobiliers.
Profil type de l’investisseur immobilier en France
Les motivations pour investir dans l’immobilier locatif sont principalement :
Réduction fiscale : 65% des investisseurs
Constitution d’un patrimoine : 44%
Revenus complémentaires pour la retraite : 37%
Environ 56% des investissements immobiliers se font loin du domicile de l’investisseur. Le profil type est :
Âge moyen : 45 ans (66% ont plus de 40 ans, dont 33% ont plus de 50 ans)
Vit en couple
Revenu moyen du foyer : environ 70 000 €
L’investisseur type possède donc une situation stable et souhaite placer son argent de manière réfléchie pour constituer une épargne ou un patrimoine immobilier.
Identifier sa situation et ses besoins
Avant de déterminer votre type d’investisseur, il est crucial de comprendre le ratio risques/récompenses, qui mesure la corrélation entre la rentabilité de l’investissement et sa sécurité.
Stratégies de rentabilité
Forte rentabilité (>10%) : Risque élevé sur la sectorisation (petites et moyennes villes, quartiers périphériques), nature du montage (location courte durée, meublée, colocation), type de bien (appartements nécessitant des travaux, copropriétés en état moyen).
Sécurité et valorisation : Investir dans un bien traditionnel dans une grande agglomération avec une demande locative forte et croissante, offrant une rentabilité maîtrisée.
En fonction de ce ratio, quatre types d’investisseurs se distinguent.
Les types d’investisseurs
1. L’Investisseur patrimonial
Objectif : Sécuriser une somme d’argent à long terme (10-25 ans).
Stratégie : Investir dans des grandes agglomérations avec un bon potentiel de développement, des biens de standing avec un emplacement irréprochable.
Rentabilité : Moyenne de 2,5 à 4%.
2. L’Investisseur haut rendement
Objectif : Obtenir une rentabilité immédiate et élevée (≥10%).
Stratégie :
Montage spécifique pour augmenter le loyer.
Cibler des villes moyennes en périphérie.
Étaler le financement sur 25 ans pour réduire les mensualités et augmenter le cash-flow.
Acheter des biens nécessitant de grands travaux pour négocier le prix.
Rentabilité : Très élevée, court terme.
3. L’Investisseur classique
Objectif : Investir sur le long terme pour faire fructifier son argent.
Stratégie : Approche équilibrée, rentabilité moyenne (5-6%), risque maîtrisé, potentiel de valorisation à long terme.
Rentabilité : Moyenne.
4. L’Investisseur défiscalisation
Objectif : Réduire la pression fiscale sur le foyer.
Stratégie :
Utiliser les dispositifs de défiscalisation (Denormandie, Pinel, déficit foncier, LMNP).
Réduction d’impôt par travaux de rénovation et optimisation énergétique.
Neutralisation de l’impôt avec amortissement des charges d’exploitation.
