La location immobilière peut prendre deux formes principales : la location meublée et la location non meublée. Chaque option a ses propres avantages et inconvénients en termes de rentabilité, de fiscalité, de gestion et de risques. Décortiquons ces différences pour vous aider à faire le meilleur choix pour votre investissement immobilier.
Louer un logement non meublé signifie généralement percevoir des loyers inférieurs à ceux d’un logement meublé. La différence peut varier entre 5 % et 30 %, selon la localisation et la qualité du bien. Par exemple, un studio de 20 m² dans le 15ème arrondissement de Paris se loue 604 € par mois en vide contre 676 € en meublé. Un T2 de 41 m² à Lyon se loue 720 € en vide et 790 € en meublé.
Le bail pour une location non meublée dure trois ans, contre un an pour une location meublée. Cette durée plus longue limite le turn-over des locataires, réduisant ainsi le risque de vacance locative et les frais de gestion associés. Les locataires en location non meublée ont tendance à rester plus longtemps, car ils ont investi dans leur propre mobilier, ce qui augmente la stabilité des loyers perçus.
En location non meublée, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez opter pour le régime forfaitaire (micro-foncier) avec un abattement de 30 %, ou pour le régime réel où vous pouvez déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.). En cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur vos revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an.
Pour une location non meublée, le délai de préavis standard est de trois mois. Toutefois, ce délai peut être réduit à un mois dans certaines situations, comme une mutation professionnelle, une perte d’emploi, ou si le logement est situé en zone tendue. Le préavis commence également à courir à compter de la réception de la notification par le bailleur.
La location meublée permet de percevoir des loyers plus élevés. Cela se traduit par une rentabilité locative brute supérieure. Reprenons nos exemples : un studio parisien avec un rendement brut de 3,8 % en vide atteint 4,2 % en meublé. Un T2 lyonnais passe de 4,1 % en vide à 4,5 % en meublé.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre des avantages fiscaux significatifs. Sous le régime forfaitaire, vous êtes imposé sur seulement 50 % des loyers. Avec le régime réel, vous pouvez déduire les charges et amortir le coût des meubles et des équipements, ce qui réduit votre base imposable. Toutefois, les locations meublées sont soumises à la Contribution économique territoriale.
La location meublée implique des frais supplémentaires pour l’achat et l’entretien des meubles et des équipements. De plus, la fréquence des changements de locataires est plus élevée, entraînant des périodes de vacance locative et des frais de remise en état plus fréquents. Le risque de dégradation des biens est également plus élevé en raison de l’usage plus intensif des meubles et des équipements.
Pour une location meublée, le préavis de départ est généralement d’un mois. Le locataire doit notifier son départ par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Ce délai court à partir de la réception de la notification par le bailleur.
La décision entre louer vide ou meublé dépend de vos objectifs d’investissement. Si vous privilégiez la stabilité et la sécurité des revenus, la location vide est préférable. Si vous cherchez à maximiser le rendement locatif brut et êtes prêt à gérer un turn-over plus fréquent, la location meublée peut être plus rentable. Il est essentiel de prendre en compte tous les paramètres, y compris la fiscalité, les frais de gestion, et le marché locatif local, pour faire un choix éclairé.
Investir dans l’immobilier locatif implique de peser soigneusement les avantages et les inconvénients de chaque type de location. La location vide offre une rentabilité plus stable avec moins de gestion, tandis que la location meublée peut offrir des rendements supérieurs au prix d’une gestion plus intensive. Quelle que soit votre décision, assurez-vous qu’elle soit alignée avec vos objectifs financiers et vos capacités de gestion.
Sources :