La loi est très claire sur la durée du bail pour une location vide (appelée également location nue). « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans », indique la loi du 6 juillet 1989.
Quelle que soit sa situation, le bailleur ne peut donc pas donner congé à son locataire avant la fin de ces trois années, même s’il souhaite vendre son bien. En revanche, il peut tout à fait conclure un contrat d’une durée supérieure s’il le souhaite.
Cela n’empêchera pas le locataire de donner son congé quand il le souhaite. Son préavis restera de trois mois, à moins que le logement ne soit situé dans une zone tendue où la durée du préavis est réduite à un mois.
Cette règle des trois ans comporte cependant trois exceptions notables.
– D’abord, elle ne concerne que les résidences principales. Les résidences secondaires ne sont en effet, soumises à aucune durée minimum. Les deux parties restent libres de fixer la durée qui leur convient.
– À l’inverse, la loi est plus restrictive lorsque le bailleur est une personne morale (une société). Dans ce cas, la durée minimum du bail est de six ans.
– Enfin la loi permet quelques dérogations. L’article 11 indique que lorsqu’« un événement précis justifie que le bailleur ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans, mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués. »
Ainsi, la durée du bail peut-être ramenée à un an minimum. Mais attention, les conditions sont strictes et l’événement précis (mutation prévue, départ en retraite, retour d’expatriation, etc.) doit être justifié.
Même si le terme n’est pas clairement défini, une location est dite meublée lorsqu’elle permet l’installation immédiate du locataire.
Dans ce cas la loi prévoit la signature d’un bail d’une durée minimum d’un an. Là encore, rien n’interdit de définir une durée supérieure.
Toutfois, dans le cas ou la location « est consentie à un étudiant », la durée du bail peut être réduite à neuf mois.
Enfin, de la même façon que les locations nues, seules les résidences principales sont concernées par ces durées légales. Dans le cas d’une résidence secondaire, la durée du bail est fixée librement.
Attention, la reconduction des baux arrivés à échéance est tacite. S’il veut récupérer la jouissance de son bien, le propriétaire doit notifier son congé au locataire avec un préavis de 6 mois pour les locations nues et de 3 mois pour les meublés. Attention, il doit justifier ce congé « soit par sa décision de reprendre (pour lui ou un membre de sa famille) ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux » (voir l’article détaillé).
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